In questo ariticolo vi forniremo in modo riassuntivo le principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge e di affrontare con serenità un momento così importante.
La guida è rivolta agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.
PRIMA DELL’ACQUISTO È BENE …
Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto fare una verifica sui dati catastali e ipotecari, servizi che vengono forniti dall’agenzia immobiliare ed infine dal notaio che redige l’atto di compravendita.
Altra informazione importante è sapere perché si stipula il contratto preliminare, in quanto non sempre è necessario.
Innanzi tutto il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Il preliminare può essere stipulato, per esempio, quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato entro 30 giorni dalla
sottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione).
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.
L’ACQUISTO DI UNA CASA: LE IMPOSTE
Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che
il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.
Le imposte dovute quando si acquista da un’impresa
.
Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:
• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.
QUANDO SULLE VENDITE È DOVUTA L’IVA?
- alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
- alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:
• l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie
catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di
costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
• l’imposta di registro fissa di 200 euro
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Le imposte dovute quando si acquista da un privato
.
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
• l’imposta di registro proporzionale del 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
L’ACQUISTO DI UNA CASA: I BENEFICI “PRIMA CASA”
Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
In generale, queste agevolazioni si applicano quando:
• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) laresidenza o lavora
• l’acquirente ha determinati requisiti
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
.
• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
− imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
− Iva ridotta al 4%
− imposta di registro fissa di 200 euro
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro
_______________________________________
.
Quando si perdono le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.
Questo può accadere se:
• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
